本报讯 6月4日，江苏省南通市中级人民法院终审审理一起物业服务合同纠纷案时，认为小区内共有地面的停车位属于全体业主共有，驳回物业公司的诉讼请求。
2015年3月，徐某、袁某共同出资购买了南通某小区的两套商品房，其中一套为住宅，另一套为北广场地面的商业用房，两人装修后用于经营一家咖啡馆。该小区由天宝公司提供物业服务，并收取相关物业费。2017年4月，小区业主委员会与天宝公司联合公示了小区停车位的收费标准，其中北广场地面停车位临时停车为1至4小时收费5元。
2017年7月，咖啡馆开张后，徐某、袁某向天宝公司领取了每张5元的临时停车券，加盖了咖啡馆的发票章，对前来消费的顾客发放停车券，顾客凭券驶出。截至2017年9月，徐某、袁某累计发放停车券2296张。随后，天宝公司持2296张停车券向徐某、袁某索要停车费，但两人拒绝支付。
法庭上，天宝公司辩称，小区北广场的地面停车位产权应当属于房地产开发公司所有，天宝公司接受开发公司的书面委托，收取相关停车费于法有据。
一审法院认为，案涉小区业主委员会和物业公司就小区停车费的收取已有相关规定，天宝公司也为徐某、袁某提供了停车场服务，徐某、袁某应当按照其签发停车券数额向天宝公司支付停车费，遂判决支持天宝公司的诉讼请求。
徐某、袁某不服，提起上诉。
南通中院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，不论规划车位还是临时车位，只要设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，应属于全体业主共有。
天宝公司虽然对小区车辆的停放进行了管理，但这本身就是其物业服务合同义务，业主也已缴纳物业费，在物业服务合同没有约定、停车位的权利人即业主大会没有授权的情况下，天宝公司向业主收取地面停车费，缺乏权利基础。据此，南通中院作出上述终审判决。（陆炜炜 古 林）
连线法官
停车费应当取之有据，用之有道
该案审判长、南通中院院长曹忠明说，随着社会经济的发展，汽车越来越普及，小区停车问题成为业主普遍关心的问题。不少物业公司对小区规划的地面停车位进行出租，甚至在业主共有的道路或其他场地开辟临时车位进行收费。对于物业公司是否有权收费、应当如何收费、收益如何分配，很多业主并不清楚。根据物权法的相关规定，只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，都应当归属全体业主共有。
曹忠明介绍说，本案中，双方签订的物业服务合同明确约定：在物业管理区域内，天宝公司提供的物业服务包括车辆停放管理。而北广场就在小区红线范围内，对其进行车辆停放管理本身就是天宝公司的合同义务，为此徐某、袁某也缴纳了物业费。因物业服务合同对收取地面停车费没有约定，天宝公司的主张没有合同依据。而业主委员会虽然与天宝公司作出联合公示，但只确定了各类停车位的收费标准，并无授权天宝公司进行收费的内容，事实上天宝公司也主张其权利来源于开发商而不是全体业主。由于天宝公司收取停车费既非基于物业服务合同约定，也未获得停车位权利人的授权，徐某、袁某以其擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩，符合上述解释规定，应当予以支持。
“物业公司收取停车费应当取之有据，用之有道。”曹忠明同时指出，《江苏省物业管理条例》第六十四条、第六十五条规定，在物业管理区域内公共、共有车库、道路、场地停放汽车的，物业公司可以按照物业服务合同的约定、业主大会或者业主委员会决定收取汽车停放费，并应将汽车停放费单独列账、独立核算，业主委员会对收支情况进行监督，向业主大会报告。所得收益在业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，依法办理有关手续并公示，所得收益按照业主大会或者业主委员会决定、物业服务合同约定使用，未约定的参照业主大会成立前的方式使用。
