着力去库存 谨防“翻烧饼”（民生调查·关注楼市去库存（上））
开栏的话
今年《政府工作报告》中明确提出，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。部分二、三线城市目前房价有所上涨，上涨之后是否有利于消化库存？如果放任这种热情高涨，会不会重新积累新的库存？不同类型地产之间，比如商用房和住宅，库存状况是否有所区别？本报记者兵分七路，在厦门、合肥、南京、苏州、天津、兰州、沈阳等地调研。本版今天起推出“关注楼市去库存”系列报道，敬请关注。
8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。
这样的涨幅不仅仅是7月才有，南京、厦门已经迎来了十几个月的连续涨幅。房价上涨带动购买，带来了库存的大量消化，然而也需要警惕新一轮库存增长的风险。
厦门、合肥、南京、苏州等二线城市，政府已先后出台了“限字诀”的调控政策，或提高首付比例，或限购住房套数，或对土地拍卖做出新规。
上涨幅度超过了人们的心理预期
8月初，王斐终于抢到了一套南京江北新区的房子。
说是抢，一是因为房子紧俏，这个新楼盘刚开盘200套，几乎被一抢而空，二是因为房价上涨幅度快，最终他以每平方米3万元的价格，买了这套150平方米的房子。其实，去年11月起，王斐就开始筹谋买房，但始终因为价格太高一直没有入手。但南京房价连涨17个月，让他不再犹豫了。很多购房者说，这轮上涨幅度超过了心理预期。
8月18日，国家统计局发布了“7月70个大中城市住宅销售价格统计”。数据显示：厦门新建住宅价格指数较上月环比增长4.6%，较去年同月同比涨幅达39.2%，涨幅领跑全国，这也是厦门新建住宅价格指数连续17个月上涨。二手住宅价格指数环比增长2.4%、同比增长33.2%，同样迎来“16连涨”。
合肥新建商品住宅价格环比上涨4.2%，同比上涨34%，同比涨幅超过了同期北京的22.7%、上海的33.1%、广州的19.5%。
南京新建商品住宅价格环比上涨3.6%，同比上涨34.9%，7月环比涨幅排全国第三，仅次于厦门、合肥，这也是南京房价自2015年3月以来连续17个月上涨。
而根据易居研究院智库中心提供的数据显示，苏州（不含昆山、太仓等县级市）今年1—4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，相比2015年同期上涨了28.91%。
涨价后库存消化，但开发商投资热情也趋高
数字上涨的背后，带来了库存的大量消化。
合肥统计局8月初发布的上半年合肥市房地产运行情况简析称，上半年合肥市商品房待售面积较年初下降了33.4个百分点，较上年同期下降21.3个百分点，库存明显减少。“同时，很多人没办法买到新房，只能到二手房市场。”合肥市金屋不动产经营管理有限公司总经理项诚介绍，合肥新房与二手房价格甚至出现“倒挂”，同区域二手房要比新房贵20%以上。
与之类似，南京房价17连涨后，库存仍保持低位。去年3月，南京楼市的新房库存量尚有5.7万套，处于历史高位。仅用一年多的时间，南京楼市便去库存3.5万套，截至8月30日，南京全市新房库存量为24667套。
有的城市库存持续消化，而有的城市甚至面临库存不足的问题。
“与其他城市去库存压力不同，厦门面临的问题是增库存。”业内人士表示，厦门的库存严重不足，岛内可售房源不多，在售房源主要集中在岛外。根据厦门市国土资源与房产管理局数据，2016年一季度商品住宅供销比为0.4，市场表现明显供不应求。
房价上涨，带来库存消化的同时，也可能带动开发商的投资热情，热情的背后同样需要警惕可能带来新库存的形成。
苏州市统计局数据显示，在楼市暖市政策推动下，开发商的投资积极性大为提高，今年上半年，苏州市房地产开发始终保持快速增长的高位运行态势，开发投资累计增幅均在20%以上。上半年全市房地产新增开发项目145个，同比增加15个；其中21个项目计划总投资超过20亿元，同比增加14个。
南京市统计局8月19日发布数据，今年1—7月，南京房地产开发完成投资1059.05亿元，同比增长20.5%。开发商依然最青睐住宅，占到了总体投资的七成多。
各地限购限贷限地价，防范新库存积累
为了稳定房价，这些涨幅较大的二线城市，也纷纷出台限贷、限购、限地价等调控措施。
8月9日，合肥市限贷政策加码。其中规定，市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的；市区有1套房或无房，但有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，均停止贷款。其中，查贷包括外地贷款记录。而按照此前的规定，房产有两套房，贷款有一笔没结清，可按照60%的首付比例贷款。
8月11日，苏州出台限购政策。对于非本市户籍居民家庭限购2套住房，且购买第二套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保证明。
面对楼市的高温，不少城市直接从土地出让环节进行调控。
南京规定，土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。其中，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买时，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。南京市相关部门解释称，采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时一定程度上保障土地市场供应，稳定市场预期。
厦门对于土地出让增设户型要求。8月底，厦门计划出让6宗商住用地，拟出让建筑面积超50万平方米，要求个别地块建筑面积90平方米以下户型的住宅面积应占地块总住宅面积的70%以上。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，房价上涨，对二线城市去库存是好事，但对普通老百姓和实体经济而言，影响比较复杂。房价上涨是否会造成新一轮库存呢？假如在这一轮时间点集中拍卖土地，就有可能会造成库存反弹。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，从南京目前来看，因为去年土地供给有限，暂时不会出现新增库存风险。房地产市场主管部门要在市场景气时调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该考虑市场承受力；三是市场购房热度已经很高时，应出台限购等政策降温。
业内人士指出，去库存如何避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重；价高卖得好，又怕库存增了”怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要避免短期行为：在我任期内，有土地能变现抓紧变现，忽视了供地节奏和长远发展。
