规范房产中介行为 妥处居间合同纠纷
近年来，房产中介公司与委托人之间发生的居间合同纠纷呈现出多发、复杂和多元化等特点。江苏省张家港市人民法院成立课题组，对2016年至2018年3月该院审理的涉房产居间合同纠纷案件进行专项调研，解析了案件特点、成因并提出了对策建议。
一、基本情况
张家港法院2016年共受理居间合同纠纷案件115件，结案107件；2017年收案300件，结案282件；2018年一季度收案 92件，结案56件。该类案件存在以下特点：
1.案件数量增长迅猛，且呈逐年递增态势。从上述数据来看，该类案件数量逐年递增，2017年相比2016年，收案数量同比上升160.87%，而2018年一季度的收案就已靠近100件，接近2016年全年收案数量。
2.涉案标的额较小，但纠纷争议较多。该院居间合同纠纷案件涉案标的额多为数千元至一万余元不等，标的额较小，但涉及的争议焦点较多，如中介公司是否存在口头承诺的服务事项，合同履行中中介服务是否到位，委托人是否存在避开中介公司私下交易的问题，除了书面合同载明的中介费外是否存在口头约定的收费优惠等。
3.受市场和政策的影响较大。随着近年来房产价格的不断波动，房屋出售方因价格上涨而毁约的情况有所增多，居间纠纷也随之增多。另外，由于本地出台房产新政，规定取得所有权证的房产两年内不得上市交易，导致一些房屋买卖合同签订后被解除，买卖双方可能已无纠葛，但中介公司认为前期已从事居间服务理应获得相应的费用，而买卖双方认为是因政策原因导致中介服务终止自己不应付费，因此产生大量纠纷。
二、原因分析
1.居间合同条款格式化，影响双方自由约定。中介公司往往提供固定格式的《房屋买卖协议》，涉及居间的内容也以格式条款在协议中简单载明：签订本协议后，即视中介成功，买卖双方各承担总房价1%的中介费等。该格式条款严重限制了居间双方的约定范围。一旦买卖双方在协议上签名，中介公司便有理由主张总房价1%的中介费。而事实上居间双方往往会口头约定中介费打折、中介服务包括协助过户等，但这些口头约定未转化成书面承诺，一旦中介公司反悔，委托人往往“口说无凭”，纠纷就此产生。
2.买卖双方法律意识不强，缺乏风险防范。买卖双方普遍存在法律意识和风险意识薄弱的问题，表现为未全面了解房屋权属状态就草率交易；过于轻信中介公司的口头承诺，未将中介费的打折约定等写进书面合同；合同意识淡薄，不详细阅读、磋商合同内容便盲目签约。
3.中介公司服务缺乏规范，专业素养不足。个别中介公司明知房屋产权为共同共有甚至产权为他人，仍然轻信委托人的口头保证，促成买卖双方交易，导致最终因无权处分、无权代理等造成合同无效或者难以履行。在房屋被抵押、查封等情况下，一些中介公司未认真核实房屋的权属状态即促成交易，造成委托人损失。少数中介公司则急于求成，口头承诺帮助购房者规避限购、房贷等政策，一旦承诺无法兑现，便引发矛盾。
4.中介行业准入门槛较低，监管有待加强。房产中介设立的门槛较低，只需要注册登记，领取营业执照即可，其从业人员也没有条件限制，导致中介市场鱼龙混杂，从业人员良莠不齐。个别中介机构利欲熏心，采取多种较为隐蔽的方式规避监管，扰乱市场交易秩序，相关监管机制有待完善，监管力度有待加大。
5.相关法律规定过于笼统，操作性不强。居间合同虽有合同法的专章规定，但规定过于笼统，其他法律法规等对此也缺乏明确具体的规定，导致中介机构相应的权利、义务和法律责任处于比较模糊的状态。
三、对策建议
1.保障自由签约。建议由相关主管部门或者行业协会提供单独的居间合同范本，然后由居间双方结合交易实际，对相关权利、义务，特别是中介服务的具体事项和时间进度、中介费用和支付条件以及违约责任等进行详细磋商，并将协商结果以书面形式加以明确，做到有约可查、有据可依，从源头上预防和减少纠纷。
2.加强普法宣传。通过召开新闻发布会发布典型案例、加强案件宣传报道等形式，加大普法宣传力度，提醒买卖双方在签约前了解房产交易的相关政策，摸清拟交易房产的权属状况，对中介公司的口头承诺采取录音等方式加以固定等。
3.强化行业管理。建议相关行业协会加强对中介机构监管，强化从业人员教育培训；完善从业人员的准入条件，优化人员构成，从源头上提高从业人员的整体素质；积极引导中介机构依法、规范、诚信经营，实现中介自律和行业管理双轮驱动。
4.健全行政监管。构建由市场监管、房管等参与的联动执法机制，共同加强监管；建立信用评级体系，将违规操作、违法居间的中介机构纳入失信“黑名单”，并视情节轻重，限制其在一定期限内经营，直至取消从业资格；探索居间纠纷调解前置程序，加强诉前行政调解，完善诉调对接，努力通过多元方式化解纠纷。
5.完善法律规定。健全和完善符合房产中介行业发展、内容完整、操作性强的相关规范性文件，进一步明确中介机构在居间各环节中的权利、义务和法律责任等，以更好地发挥法律制度的规范和引导功能，预防和减少纠纷。
（课题组成员：林操场 何 薇 严梅菊）
